طبق ماده‌ی ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال قطعی ملک با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است و پایه‌ی آن ارزش معاملاتی ملک است، نه قیمتی که خریدار و فروشنده توافق کرده‌اند. مالیات در تاریخ انتقال و از طرف مالک تعلق می‌گیرد. انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) نرخ و پایه‌ی دیگری دارد: ۲٪ وجهی که مالک یا صاحب حق دریافت می‌کند.
ارزش معاملاتی یا قیمت فروش
ارزش معاملاتی را کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌کند (ماده‌ی ۶۴). قانون برای آن مسیر مشخصی گذاشته است: در سال اول ۲٪ میانگین قیمت روز منطقه، و پس از آن هر سال دو واحد درصد بیشتر تا وقتی به ۲۰٪ میانگین قیمت روز برسد. به همین دلیل ارزش معاملاتی معمولاً بخش کوچکی از قیمت بازار است و مالیات ۵٪ بر آن، عددی بسیار کمتر از ۵٪ قیمت قرارداد می‌شود. ارزش معاملاتی هر منطقه برای هر سال جداگانه تعیین می‌شود؛ ارزش معاملاتی املاک تهران را ببینید.
| قلم | مبلغ |
|---|---|
| قیمت توافقی در قرارداد | ۸٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| ارزش معاملاتی ملک (فرضی) | ۴۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| مالیات نقل و انتقال: ۵٪ ارزش معاملاتی | ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ |
مالیات بر عایدی سرمایه چه تغییری می‌دهد
قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی (مصوب ۱۴۰۴/۰۴/۰۸) فصلی با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه به قانون مالیات‌های مستقیم اضافه کرده است. این فصل اشخاص غیرتجاری را هنگام انتقال ملک، خودرو، طلا، ارز و رمزدارایی مشمول مالیات بر سود حاصل از فروش می‌کند (ماده‌ی ۴۶). سه نکته‌ی آن به معامله‌ی ملک مربوط است:
- اخذ این مالیات مشروط به استقرار بستر اجرایی ماده‌ی ۱۶ مکرر قانون پایانه‌های فروشگاهی و سامانه‌ی مؤدیان است (تبصره‌ی ۳ ماده‌ی ۴۶).
- انتقال ملک مسکونی شخص غیرتجاری بالای هجده سال، اگر بیش از دو سال در مالکیت او بوده و ملک مسکونی دیگری نداشته باشد، مشمول این مالیات نیست؛ برای سرپرست خانوار شرط متفاوتی آمده است (بند «الف» ماده‌ی ۴۷).
- اگر مالیات نقل و انتقال ماده‌ی ۵۹ بیشتر از مالیات بر عایدی سرمایه‌ی همان ملک باشد، عایدی سرمایه مشمول مالیات نمی‌شود؛ اگر کمتر باشد، مالیات نقل و انتقال پرداخت‌شده علی‌الحساب مالیات بر عایدی سرمایه حساب می‌شود (تبصره‌ی ۵ ماده‌ی ۴۹).
وقتی فروشنده شرکت است
- مالیات نقل و انتقال پرداخت‌شده در دفاتر شرکت هزینه‌ی مرتبط با فروش همان ملک ثبت می‌شود.
- سود یا زیان فروش، یعنی بهای فروش منهای ارزش دفتری و هزینه‌های فروش، در صورت سود و زیان شرکت می‌آید.
- فصل عایدی سرمایه فقط درباره‌ی اشخاص غیرتجاری است. برخورد مالیات بر درآمد شرکت با سود فروش ملک را باید جداگانه با مقررات مالیات اشخاص حقوقی بررسی کرد.
خطاهای رایج
- مالیات نقل و انتقال روی قیمت قرارداد برآورد می‌شود، نه روی ارزش معاملاتی.
- انتقال سرقفلی با نرخ ۵٪ حساب می‌شود؛ نرخ آن ۲٪ وجه دریافتی است.
- مالیات نقل و انتقال با مالیات بر عایدی سرمایه یا با هزینه‌های دفترخانه یکی گرفته می‌شود.
- ارزش معاملاتی سال قبل برای معامله‌ی امسال به کار می‌رود.
سرقفلی در مالیات انتقال سرقفلی و حق واگذاری بررسی می‌شود. بررسی مالیات‌های یک معامله‌ی ملکی پیش از امضا، کار خدمت پاسخ به سوالات مالیاتی ویراف است.
- ۱.قانون مالیات‌های مستقیم، متن تنقیح‌شده — معاونت تدوین، تنقیح و انتشار قوانین و مقررات ریاست جمهوری (qavanin.ir)، ماده‌ی ۵۹، ماده‌ی ۶۴، مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۹ (فصل مالیات بر عایدی سرمایه، الحاقی ۱۴۰۴/۰۴/۰۸)تاریخ مراجعه: ۱۴۰۵/۰۷/۱۶
- ۲.بخشنامه‌ی عدم پذیرش اعتبار مالیات بر ارزش افزوده و پذیرش هزینه‌های قابل قبول مالیاتی صورت‌حساب‌های غیرالکترونیکی از تاریخ ۱۴۰۴/۱۰/۰۱ — رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور، ۱۴۰۴/۰۹/۱۲ (qavanin.ir)، بند ۳: تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی و پایان مهلت بیست‌ماههتاریخ مراجعه: ۱۴۰۵/۰۷/۱۶